5 manieren waarop standaardisatie in vastgoedontwikkeling de sleutel is tot risicovermindering in de eerste fase

Auteur: Erik Pols

Vastgoedontwikkeling is van nature risicovol, en van alle fasen is de haalbaarheidsfase ongetwijfeld de risicovolste. Kritieke beslissingen moeten worden genomen zonder volledige informatie, en de gevolgen kunnen grote impact hebben op het (financiële) succes van het project. Overheden eisen bijvoorbeeld dat ontwikkelaars zich committeren aan energie-efficiëntie als onderdeel van het vergunningsproces, terwijl een kleine wijziging in de ontwerpfase kan betekenen dat er 10 zonnepanelen meer of minder nodig zijn. Een ander voorbeeld is het effect van zon en schaduw op omliggende gebouwen, of het feit dat veel parkeernormen voorlopige architectonische ontwerpen vereisen om haalbaarheid te bepalen.

Vastgoedontwikkelaars erkennen al lange tijd de voordelen van gestandaardiseerde bouwprocessen. Veel bouwbedrijven hebben geëxperimenteerd met modulair bouwen, en hoewel dat nog niet op grote schaal is doorgebroken, beschikken de meeste bedrijven wel over vormen van standaardontwerpen die ze toepassen in bouwprojecten. Veel van de voordelen worden benut in latere ontwikkelingsfasen, met duidelijke voordelen op het gebied van logistiek, advieskosten en risicobeheersing.

Bij Vellum hebben wij, in samenwerking met onze klanten, de trend naar standaardisatie herkend als een belangrijke kans om risico's in de haalbaarheidsfase te verminderen. Standaardisatie op zichzelf helpt maar beperkt om deze risico's te verkleinen, omdat veel factoren per project blijven verschillen. Elke locatie heeft nog steeds zijn eigen regelgeving en omliggende gebouwen die de uiteindelijke ontwerpen beïnvloeden. Door echter generatieve ontwerpalgoritmes toe te passen op gestandaardiseerde ontwerpen, zijn we plotseling in staat om een schat aan analyses te leveren op basis van aannames met een hoog betrouwbaarheidsniveau.

Verminder regelgeving- en planningsrisico's. Generatieve ontwerpalgoritmes kunnen ervoor zorgen dat ontwerpen voldoen aan de planningsregels, bijvoorbeeld door ervoor te zorgen dat gebouwen voldoen aan bouwvoorschriften, dat er voldoende parkeergelegenheid in of rondom het gebouw is, voldoende opslagruimte, enzovoort.

Meer grip op stedebouwkundige eisen. Overheden hebben vaak abstracte stedelijke visies die politieke doelen ondersteunen. Een stad kan bijvoorbeeld eisen dat gebouwen hoog en smal zijn, een 'open' plan hebben of een bepaald percentage groen bevatten. Hoewel begrijpelijk, zijn deze factoren vaak abstract, maar kunnen ze een grote impact hebben op projecten. Generatief ontwerp kan deze eisen omzetten in concrete scores die een uitstekende basis vormen voor overleg met lokale overheden.

Committeer je met meer vertrouwen aan energie-efficiëntielabels. Door gebouwen te genereren met gestandaardiseerde bouwontwerpen, kunnen algoritmes met hoge zekerheid aannames doen over veel parameters die nodig zijn om energielabels te berekenen. Zaken zoals isolatie, type verwarming, aantal zonnepanelen, enzovoort, kunnen allemaal in het algoritme worden opgenomen, waardoor energieprestaties betrouwbaar kunnen worden vastgesteld.

Voorkom planningsrisico's door vroegtijdige schaduwanalyses. De haalbaarheid van een project wordt vaak sterk beïnvloed door de situatie van omliggende gebouwen. Door vroeg schaduwanalyses uit te voeren, wordt het eenvoudig snel te begrijpen of een project voldoet aan de regels zoals vastgelegd in het bestemmingsplan.

Maximaliseer waarde door meer conceptontwerpen te vergelijken. Generatieve algoritmes kunnen snel veel varianten van ontwerpen vergelijken. Analyses uitvoeren op bijvoorbeeld zichtlijnen, beschikbare daglichttoetreding enzovoort op voltooide ontwerpen was al onderdeel van het standaardproces, maar nu is het mogelijk dit binnen enkele uren te doen zonder dure adviseurs die ontwerpen in geavanceerde software moeten integreren. Ook worden in latere fasen vaak al veel keuzes gemaakt, waardoor het lastig is om de uitkomsten achteraf nog te wijzigen. Met generatief ontwerp kunnen de beste oplossingen veel eerder worden gevonden.

Wij geloven dat we nog maar een tipje van de sluier hebben opgelicht van wat generatief ontwerp kan betekenen. De toekomst is zonder twijfel spannend!